등기 순위 확인 바로가기 – 보증금 지키는 가장 중요한 한 줄
1. 등기 순위란 무엇인가요?
등기 순위란 등기부 등본에 기록된 권리 설정의 시간 순서를 의미합니다.
쉽게 말해, 누가 먼저 권리를 가졌는지, 누구부터 배당을 받는지를 결정하는 기준입니다.
예를 들어, 하나의 부동산에 두 개 이상의 근저당이 설정된 경우, 먼저 등기된 근저당권자가 우선적으로 배당을 받습니다.
전세 계약에서도 이 순위가 보증금 회수 가능성과 직접적으로 연결됩니다.
2. 왜 순위 확인이 중요한가요?
다음과 같은 경우, 순위를 모르고 계약하면 수천만 원의 손해를 입을 수 있습니다.
- 이미 여러 근저당이 설정되어 있는 부동산에 계약한 경우
- 본인의 전세권이 후순위일 경우, 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있음
3. 등기 순위 확인 방법 (실전 예시)
- 인터넷등기소 접속
- 부동산등기 열람 → 주소 입력 → 열람 선택
- ‘갑구’와 ‘을구’ 확인: 날짜 순서로 번호가 매겨진 항목이 ‘등기 순위’입니다.
- 낮은 번호가 우선순위이며, 경매 시 이 순서대로 배당됩니다.
예를 들어 을구에
① 2017년 5월 – 근저당 A
② 2019년 3월 – 근저당 B
③ 2024년 2월 – 전세권 설정
이라면, 전세권은 세 번째 순위이므로 A, B에게 배당 후 잔액이 있어야만 보증금을 회수할 수 있습니다.
4. 체크 포인트: 전세 계약 전 반드시 이것 확인!
- 자신의 권리가 을구 최상단 또는 가장 앞 순위에 있는지 확인
- 선순위 근저당이 보증금보다 크지 않은지 확인
- 계약 전 반드시 등기 순위 + 채권최고액 확인 후 판단
